Трансформация дольщика. Как эскроу-счета будут решать квартирный вопрос

С 1 июля дольщиков, покупающих жилье на этапе строительства, перестанут обманывать. Что решит проблему? Эскроу-счет. Так, по крайней мере, считают власти. Разбираемся, как работает этот инструмент.

Фото: Pixabay

ИСТОРИЯ "БОЛЕЗНИ"

Квартирный вопрос со времён Михаила Булгакова остаётся одним из главных не только для москвичей, но и для многих россиян. Приобретение жилья является проблемой, так как важно не только найти средства для его покупки, но и быть уверенным в том, что эти деньги бесследно не исчезнут в строительном котловане или в чьём-то кармане.

Из-за более низкой цены многие приобретают жилье именно на стадии строительства, вступая в долю с остальными такими же покупателями, фактически финансируя своими средствами стройку и заключая с застройщиком договор долевого участия. Отсюда и термины — долевое строительство и дольщики.

В 2000-е годы значительная часть дольщиков получила печальную приставку "обманутые": деньги вложили, а жилья не получили. По разным причинам: от мошенничества (инвестирование денег в иные объекты, двойные продажи квартир и пр.) до материальных трудностей застройщиков — например, банкротства.

Проблему пытались решать многие годы, но довольно безуспешно.

Вот так бывает

Как сообщал заместитель главы комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный, только за январь — сентябрь 2017 года насчитывалось около 10 тыс. обманутых дольщиков, а их потери оценивались в 6,4 млрд руб.

В итоге по поручению президента Владимира Путина был разработан новый защитный механизм — по сути, полного ухода от долевого строительства. Одна из его составляющих — эскроу-счета. Разберёмся, что это за зверь.

ЧТО ЗА ЭСКРОУ-СЧЕТ?

Название "эскроу-счёт" произошло от английского escrow account и по-научному означает "счёт условного депонирования".

Гражданский кодекс РФ, где зафиксированы правила работы этого счёта, тоже довольно академичен. "По договору счёта эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счёт эскроу для учёта и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счёта (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счёта эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счёте эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару".

В переводе на простой язык эскроу-счет — это спецсчет, на котором в случае с долевым строительством хранятся средства покупателя квартиры до момента перехода к нему права собственности на нее.

Особенностью данного счёта является то, что покупатели жилья на этапе строительства передают деньги не какому-либо юридическому лицу для покрытия расходов на строительство, а банку на определённый счёт на хранение. Банк сохраняет эти средства до определённого момента.

Примером подобной конструкции служит оплата услуг через интернет-сайты, при которых заказчик направляет деньги на счёт при заказе услуг, а исполнитель может их получить только после фактического выполнения заказа. Такая блокировка снятия денежных средств давно практикуется в странах Западной Европы и считается успешным фактором, стимулирующим предпринимательскую деятельность.

Договор счёта эскроу является трёхсторонним. В данных правовых отношениях участвуют владелец счёта (депонент), получатель счёта (бенефициар) и эскроу-агент, которым в России является банк.

ПОЛЕЗНЫЙ ЭСКРОУ-СЧЕТ?

С 1 июля 2019 года все застройщики, которые работают по схеме долевого строительства, обязаны перейти на использование эскроу-счетов.

Это означает, что деньги, внесенные за жилье на этапе строительства, будут спокойно дожидаться его окончания в банке, а стройка будет осуществляться застройщиком на иные, кредитные или свои средства.

Это называется проектное финансирование. Деньги же дольщиков, которые, по сути, прекращают быть дольщиками, так как больше не финансируют своими деньгами строительство, а лишь гарантируют впоследствии оплату построенного жилья, просто замораживаются в банке.

Итак, кому от этого хорошо?

Эскроу-счета полезны, в первую очередь, покупателям жилья на этапе строительства. Их деньги теперь не пропадут в случае мошенничества или неудачи застройщика. Без выполнения обязательств деньги ему просто не перейдут. Более того, теперь застройщиком-участником по договору эскроу-счёта не может быть "левая" организация. Для строительных компаний законодательством закреплён опыт работы на строительном рынке не менее трёх лет. При этом общая площадь застройки должна равняться не менее 10 тыс. кв. м.

По договору устанавливается ввод объекта в эксплуатацию в строго оговоренные сроки. В ином случае строительная компания получает отказ в предоставлении ЗОС (заключения о соответствии), что влечёт существенные финансовые потери. Запрещено задерживать окончание строительства недвижимости на срок более трёх месяцев.

Лайфхак

С использованием эскроу-счетов практически отсутствует риск потери денежных средств даже в случае банкротства банка, в котором эскроу-счет был открыт. Во исполнение решения правительства РФ, средства на таких счетах застраховываются на сумму до 10 млн руб. Страхование счёта эскроу осуществляется государством в лице Агентства по страхованию вкладов. Данный вид страхования регулируется 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации".

Важно, что по закону эскроу-счета открываются бесплатно, платить за них банку не нужно. Правда, и заработать на этом будет нельзя: проценты на эти средства начисляться не будут. А ещё не стоит забывать об инфляции...

Вот так бывает

Деньги на счете-эскроу должны находиться в течение всего периода строительства, которое может идти годы. Согласно закону, данные суммы не подлежат индексации. В случае несоблюдения застройщиком условий договора денежные средства возвращаются депоненту (дольщику) в 100-процентном объеме. Но фактическая цена этих денег, если в стране имеет место быть инфляция, уже будет меньше их реальной стоимости...

Зато эскроу-счета очень выгодны банкам. "С момента внесения денег депонентом и до их получения бенефициаром (застройщиком) внесённые деньги являются ресурсом банка, который он может размещать по своему усмотрению. Причём ресурсом срочным и понятным, аналогичным срочным вкладам юридических лиц, поскольку до расчётов по обязательствам им никто не может воспользоваться. Более того, этот ресурс является безвозмездным, поскольку по закону проценты на сумму денежных средств, находящихся на счёте эскроу, не начисляются. С этой точки зрения для банков это архивыгодное мероприятие, аналогов которому на сегодняшний день не существует", — говорит Дмитрий Шевченко, партнёр юридического бюро "Замоскворечье".

А вот застройщикам эскроу-счета нравятся, мягко говоря, не очень: во-первых, деньги на стройку надо искать где-то ещё; во-вторых, их ведь можно и не найти, а там недалеко и до закрытия бизнеса, говорят небольшие участники рынка. "С 1 июля привлекать проектное финансирование под строительство смогут далеко не все застройщики, а полученные от покупателей средства они смогут получить, только когда объект будет полностью сдан", — указывает аналитик ГК "Алор" Алексей Антоненко. При этом, по его словам, для застройщиков в этих изменениях есть и другие минусы: помимо необходимости поиска новых источников финансирования, конкурировать с другими застройщиками будет сложнее. Если раньше привлечь покупателей можно было низким ценником на этапе котлована, то теперь ценник будет соответствовать реальному положению дел на рынке, и влиять на цену уже можно будет только за счёт реальной оптимизации строительного процесса, заключает эксперт.

Поскольку в красной зоне кредитоспособности находится порядка 30% уже начатых строительных объектов, то, чтобы не превратить их в проблемные, решено было сделать исключение на переходный период.

Вот так бывает

В апреле правительство утвердило критерии, при соответствии которым часть уже начатых строительных объектов может быть достроена по старым правилам — речь идет о проектах, готовность которых составляет не менее 30% и где 10% площадей продано по договорам доверительного управления.

ЭСКРОУ-СЧЕТ НА ПРАКТИКЕ

Рассмотрим применение эскроу-счёта на примере оплаты объекта недвижимости при долевом строительстве поэтапно.

Итак, что за чем:

  1. Оформление заявления на открытие счёта: в заявлении указывается предмет договора, сумма, срок действия и иные существенные условия.
  2. Открытие эскроу-счёта, на котором находится сумма по договору: денежные средства могут быть внесены как наличными деньгами, так и безналично.
  3. Контроль соблюдения условий по договору: строительная компания осуществляет полную постройку объекта недвижимости, вводит его в эксплуатацию и направляет документы для регистрации права собственности на жильё в банк.
  4. Разблокировка счёта и допуск застройщика к деньгам: при соблюдении вышеуказанных условий эскроу-счёт разблокируется, и застройщик имеет право им пользоваться в полном объёме. В случае несоблюдения условий договора денежные средства возвращаются покупателю жилья. Решение о выполнении условий по договору принимает банк.

Лайфхак

Банк при оформлении и обслуживании счёта эскроу выступает гарантом, что бенефициар (строительная компания) исполнит свои обязательства. Нужно понимать, что только после исполнения обязательств можно будет снять деньги со счёта эскроу.

Где открыть эскроу-счет?

Сделать это можно не везде. Банк должен иметь от властей специальное разрешение, а чтобы его получить, сам должен соответствовать определенным требованиям. По состоянию на 1 мая банков, где можно открывать эскроу-счета, было 63. Центральный банк обновляет список ежемесячно. Ознакомиться с ним можно по ссылке.

С одной стороны, ограничение перечня банков служит целям гарантии их надёжности и сохранности размещённых в них средств покупателей жилья на этапе строительства. Однако, с другой стороны, это может оказаться сопряжено с определёнными неудобствами для покупателей, желающих приобрести такое жильё не на свои, а на заёмные средства.

Вот так бывает

Учитывая, что перечень банков, которые могут работать со счетами эскроу, ограничен, клиенты могут столкнуться с проблемами при заключении ипотечного договора на выгодных для себя условиях. Не исключено, что как раз того банка, который готов прокредитовать покупку вами жилья на удобных для вас условиях на этапе строительства, в перечне не окажется...