Обеспечь себе займ. Как получить деньги под свое имущество и не расстаться с ним

Потребительский кредит в банках бывает двух типов. Просто деньги и деньги под имущество — оно же залог. Это совсем не то же самое, что автокредит и ипотека. В чем разница? Когда может понадобиться обеспеченный потребительский или залоговый кредит, а когда лучше воспользоваться обычной, не обеспеченной потребительской ссудой?

Фото: William Potter

ЧТО ЗА ЗАЛОГ?

Банки могут принимать в качестве залога квартиры, земельные участки с домами, автомобили, ценные бумаги и пр. Это имущество принадлежит заемщику, но, если тот не обслуживает кредит, банки могут его взыскать, продать и забрать деньги в погашение ссуды.

В 90% случаев банки принимают в качестве залога квартиры, потому что, с их точки зрения, это самое надежное обеспечение. Под него банки готовы дать в кредит до 70% его стоимости. Земельные участки банки зачастую рассматривают только вкупе с домом, предпочитая коттеджи в хороших поселках и с высокой стоимостью. Под залог земельных участков банки готовы выдавать в кредит меньше — около половины их стоимости. То же самое касается и кредитов под залог автомобилей, а ссуды под залог ценных бумаг для рядового потребителя относятся, скорее, к разряду экзотических, но все же встречаются.

Залоговое кредитование регулируется законом 2872-1 "О залоге", а также Гражданским кодексом.

ЗАЛОГ ЗАЛОГУ РОЗНЬ

Не стоит путать залоговые кредиты с ипотекой и с автокредитом. Между этими понятиями есть тонкая грань. Ипотека — это кредит, цель которого — улучшение жилищных условий. То есть потратить эти деньги на что угодно нельзя. В залоге по такому кредиту может быть как приобретаемая квартира, так и уже имеющаяся. Кредит же под залог недвижимости выдается на самые разные цели. То же самое и с автокредитованием.

В итоге по ипотеке и по нецелевому кредиту под залог недвижимости несколько разные условия. Во-первых, ипотека предполагает первоначальный взнос из собственных средств заемщика, который обычно составляет от 20% от суммы кредита. Нецелевое кредитование таких вложений не требует. Второй момент: по ипотеке заемщик может использовать материнский капитал или пройти по программе "молодая семья", что снизит ставку. Нецелевой кредит таких возможностей не дает.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ

Зачем рисковать своим имуществом, закладывая его банку, если можно взять обычный потребительский кредит? У залогового потребительского кредита сразу несколько преимуществ перед обычным: цена, срок, сумма займа и вероятность его получения.

Во-первых, у клиента с залогом есть возможность получить значительно меньшую ставку. Предполагается, что по залоговым кредитам вероятность неуплаты заемщиком значительно меньше, так как тот не захочет расставаться со своим имуществом. Значит, риски для банка меньше. Например, начальная ставка по кредиту с залогом может составлять в среднем 9,9%, а без залога — уже 12%.

Во-вторых, залоговое кредитование позволяет существенно увеличить срок займа и его сумму. Если без залога банк предлагает вам под 12% максимальную сумму кредита до 2 млн руб. до 5 лет, то с залогом предельная сумма может увеличиться до 9 млн сроком на 15 лет.

Залог увеличивает для заемщика шанс получить кредит, особенно если у него были какие-то проблемы с кредитной историей, или ее вовсе нет, или невысокие официальные доходы по справке 2-НДФЛ.

Но процедура оформления залогового кредита в разы сложнее обычного. Кроме того, она потребует дополнительных затрат на оценку закладываемого имущества и страховки.

Лайфхак

Поэтому, если клиент занимает небольшую сумму — например, 0,5–1 млн руб., залог может быть экономически неуместен.

ТОНКОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ

Если клиент решил взять кредит в банке под залог имущества, то он будет заключать с кредитной организацией два договора: один кредитный, второй — договор о залоге. При этом вся процедура потребует немало бумажной волокиты.

Первый этап — сбор документов, необходимых для оформления кредитного договора. Потребуется стандартный пакет документов: заявление-анкета (можно найти на сайте банка или взять в офисе), паспорт, СНИЛС, справка 2-НДФЛ с работы, согласие на обработку персональных данных, свидетельство о заключении или расторжении брака, свидетельство о смене фамилии, если она менялась.

Второй этап куда более трудоемкий: сбор документов для оформления залога. Если это недвижимость, то заемщику придется принести еще немало документов о залоге и оформить три типа страховок. Что это за документы и страховки?

Для оформления договора залога потребуются:

  1. Отчет об оценке, подготовленный независимой компаний не позднее 6 месяцев на дату подачи документов. Оценщика клиенту придется выбрать самому, такая услуга обойдется ему примерно в 4 тыс. руб.
  2. Документы, свидетельствующие о собственности на имущество (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.).
  3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности, в случае если такое право появилось до 15 июля 2016 года. Документ можно получить в едином государственном реестре прав (ЕРГП) на недвижимое имущество.
  4. Технические и кадастровые документы, если их нет в отчете об оценке или выписке из ЕГРП. Их выдает либо Росреестр, либо многофункциональные центры ("Мои документы").
  5. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕРГН) о зарегистрированных правах на имущество.
  6. Документ, содержащий информацию о составе собственников, а также отсутствии арестов от ЕРГН.
  7. Документ, подтверждающий, что объект недвижимости не признан объектом культурного наследия. Для москвичей такую бумагу выдает Департамент культурного наследия Москвы, для жителей регионов — органы региональных администраций. На получение этого документа может уйти до 30 дней.

Далее — страховка. Например, если вы закладываете квартиру для получения нецелевого залогового кредита, потребуется страховка от утраты имущества, то есть заложенной квартиры. Это правило прописано в законе. Причем клиенту необязательно приобретать страховку именно в том банке, где он получает кредит.

Лайфхак

Банки могут начать предлагать другие типы страхования — страхование жизни или титульное страхование, которое подразумевает защиту банка от риска на случай, если были допущены какие-то нарушения в документах или обнаружатся решения суда, запрещающие заемщику отчуждать права на недвижимость. Эти страховки при данном виде кредитования необязательны, но обычно отказ от этих страховок приводит к тому, что банк предлагает в итоге более высокую ставку, так как берет на себя больший риск.

Если залогом по потребкредиту выступает автомобиль, с документами все немного проще.

Кредиты под залог автомобилей выдаются обычно в случае, если авто не старше 20 лет и технически исправно. Набор документов куда проще, чем с недвижимостью: помимо стандартного пакета для обычного кредита, нужны свидетельство транспортного средства, техпаспорт автомобиля и страховой полис ОСАГО.

А что с залогом ценных бумаг?

Под залог ценных бумаг банки выдают кредиты крайне редко, так как среди населения участников фондового рынка в целом немного. Чаще всего такие услуги предлагают брокеры, и процесс получения денег проходит быстро и безболезненно — не требует оформления кредита, нужен лишь звонок брокеру и заказ необходимой суммы. Но это тема для отдельной статьи.

ОТЪЕМ НАЖИТОГО

Лишиться имущества при залоговом кредитовании не так-то просто.

Банки не будут выставлять квартиру или машину клиента на торги, если тот допустил просрочку на несколько дней. Им невыгодно идти в суд, а потом реализовывать имущество на торгах по сравнению с возможностью все же получить свои проценты, когда заемщик войдет в график платежей. К тому же небольшая просрочка приносит банку заработок: штрафы и пени. Но, чтобы не переплачивать, стоит быть внимательным.

Обычно при просрочке в 30 дней, которая считается у банка несерьезной, начинается так называемый "мягкий сбор долгов" — это звонки с вопросами о том, почему клиент допустил просрочку, СМС с напоминанием и предупреждением, что банк будет взыскивать долги через суд.

Следом банк может посылать своих коллекторов с выездом на квартиру заемщика для очного разговора.

Третий этап начинается при серьезной просрочке в 90 и более дней — это уже судебное взыскание.

Лайфхак

Заемщику следует знать, что, согласно закону, взыскание имущества, заложенного по кредиту по договору залога, происходит только по решению суда, если стороны не договорились о внесудебном урегулировании и передаче имущества.

Вот так бывает

"Залоговые" кредитные схемы могут использовать нечистые на руку микрофинансовые компании. Правда, никакого залога на самом деле нет. Под видом кредита под залог недвижимости или квартиры сотрудники таких компаний оформляют договор купли-продажи или передачи прав вместо договора о залоге. Если появляются вопросы со стороны клиентов, то сотрудники таких компаний объясняют, что все в норме и именно так и должны выглядеть документы.

Но после таких сделок владельцы квартир оказываются на улице, так как для отъема имущества решения суда не требуется. А вот чтобы его вернуть, не всегда поможет и обращение в суд.

Чтобы этого избежать, следует заключать договоры залога имущества по кредиту только с банками, предварительно проверив по его названию или регистрационному номеру наличие такой организации в списке банков, зарегистрированных ЦБ. Сделать это можно тут.

Если по каким-то причинам занять в банке под залог имущества невозможно и приходится обращаться в небанковскую организацию, необходимо проверять, что с ней заключен именно договор о залоге и договор о займе, а сама она подпадает под регулирование ЦБ. Ссылка для проверки.

СУДЕБНЫЙ ПРОЦЕСС

Сколько длится и каковы нюансы взыскания залога по кредиту через суд?

Сначала должнику высылается бумага с требованием погасить долг, после чего приходит уведомление о том, что если, например, в течение 10 дней долг так и не погасится, то в суд будет подано исковое заявление.

Суды достаточно быстро рассматривают такие иски. Банк должен отправить заемщику извещение о месте проведения суда, дате и времени. Суд устанавливает сумму взыскания и выносит решение о реализации залога. С залогом на этом этапе начинают работать судебные приставы — они арестовывают и, согласно закону, продают квартиру или машину, говорит партнер адвокатского бюро ЕМПП Олег Бычков.

Если кредит был взят под залог автомобиля, то обычно судебные приставы действуют совместно с сотрудниками ГИБДД для поиска транспортного средства. "Если речь идет о квартире, судебные приставы выставляют ее на торги, и, если последние не состоялись, банк может оставить имущество за собой, в последующем реализовав помещение самостоятельно. В целом процедура торгов может быть не выгодна, так как при сложности реализации с каждым этапом торгов квартира выставляется с большим дисконтом", — поясняет Бычков.

Вот так бывает

Если жилье (квартира) находится в залоге у банка по нецелевому кредиту, то взыскание наступает даже в том случае, елси это единственное жилье заемщика и там прописаны несовершеннолетние. Конечно, в последнем случае процедура сложнее, так как подключаются органы опеки, указывает Бычков.

Лайфхак

Следует знать, что банк не может начать взыскивать имущество в залоге, если нарушение обязательств незначительное, то есть сумма долга не превышает 5% от стоимости находящегося в залоге имущества. Например, если сумма просроченного долга у заемщика составляет 99 тыс. руб., а залог оценен в 2 млн руб.